Certificările activelor imobiliare reprezintă o componentă importantă a standardelor ESG care trebuie implementate de către proprietari în vederea reducerii impactului real estate-ului asupra mediului.

Potrivit studiilor, activele imobiliare sunt responsabile pentru circa 40% din emisiile de CO2 la nivel mondial, iar reducerea acestui procent este un deziderat pentru toți jucătorii din această industrie, fie că vorbim de firmele de construcție, de dezvoltatori și investitori sau chiriași. Pe lângă această componentă de mediu, implementarea standardelor ESG au și beneficii pentru cei care le adoptă, printre cele mai cuantificabile fiind cele legate de costuri. Astfel, clădirile, fie ele spații de birouri, scheme de retail, complexuri rezidențiale sau hale industriale, pot avea costuri de operare cu până la 30% mai reduse dacă sunt construite sau dacă beneficiază de investiții după construcție pentru a fi conform standardelor ESG.

Ce înseamnă BREEAM

În România mai mult de jumătate din stocul de spații imobiliare moderne de clasa A, construite după 2009 – birouri, retail și hale industriale și de logistică sunt certificate verde, cele mai multe conform standardului BREEAM (33% din certificări). Alte certificări obținute de clădirile de pe piața locală mai sunt LEED și Well.

În funcție de clasa de active, cel mai mare număr de clădiri certificate sunt de birouri, cu peste 40% din totalul certificărilor, pe locul al doilea plasându-se parcurile industriale și halele, și proiectele de retail, fiecare cu circa 30%.

Certificarea BREEAM este un standard oferit de Building Research Establishment, instituție înființată în anul 1990 în Marea Britanie. Peste 600.000 de clădiri sunt certificare BREEAM în întreaga lume.

Există trei tipuri de certificări BREEAM – BREEAM New Construction (BNC) – care poate fi obținută în faza de construcție a unui proiect,  

BREEAM In-Use (BIU), valabil pentru o perioadă de 3 ani și care se acordă clădirilor existente și BREEAM Refurbishment & Fit-Out (RFO), pentru proiectele de modernizare a unor clădiri existente.

BREEAM oferă un cadru holistic de evaluare a sustenabilității clădirilor, măsurând valoarea durabilă, inclusiv evaluări, criterii și multe altele.

Acest standard este utilizat pentru a specifica și măsura performanța din punct de vedere al sustenabilității al clădirilor, asigurându-se că acestea îndeplinesc obiectivele de sustenabilitate și continuă să funcționeze optim în timp.

O evaluare BREEAM utilizează măsuri de performanță recunoscute, care sunt stabilite pe baza unor criterii de referință, pentru a evalua specificațiile, proiectarea, construcția și utilizarea unei clădiri. Măsurile utilizate reprezintă o gamă largă de categorii și criterii, de la energie până la impactul asupra mediului. Fiecare categorie se concentrează pe cei mai importanți factori, inclusiv emisiile reduse de carbon, proiectarea cu impact redus asupra mediului înconjurător, adaptarea la schimbările climatice, valoarea ecologică și protecția biodiversității.

Integrarea măsurilor de sustenabilitate cât mai curând posibil a unui proiect folosind cadrul BREEAM permite reducerea costurilor ciclului de viață și creșterea valorii activelor, construirea experienței utilizatorilor și a sănătății, cerințele privind imaginea corporativă și CSR și atenuarea riscurilor.

Cum se obține certificarea BREEAM

Pentru obținerea unei certificări BREEAM este necesară parcurgerea mai multor pași:

Pasul 1: Găsirea unui evaluator BREEAM licențiat

Pasul 2: Înregistrarea proiectului

Pasul 3: Evaluarea proiectului

Pasul 4: Verificarea calității evaluării

Pasul 5: Obținerea certificării

Evaluarea proiectului se face în funcție de o serie de factori care pot avea influență asupra funcționării acestuia, iar aceștia sunt: management, apă, energie, transport. sănătate și bunăstare, resurse, reziliență, utilizarea terenurilor și ecologie, poluare, materiale, deșeuri, inovație.

Care sunt standardele BREEAM

O evaluare certificată BREEAM reflectă performanța obținută de un proiect și de cei care sunt implicați în acesta – constructor, investitor, dezvoltator, chiriași – măsurată în funcție de standardul BREEAM și de valorile sale de referință. Ratingul permite comparabilitatea între proiecte și oferă asigurare cu privire la performanța, calitatea și valoarea activului.

Evaluările BREEAM variază de la Acceptable to Pass (doar pentru proiectele existente), Good, Very Good, Excellent la Outstanding și se reflectă într-o serie de stele de pe certificatul BREEAM.

Astfel, având în vedere specificul fiecărui proiect, nivelul de certificare BREEAM presupune implementarea mai multor soluții, care variază de la măsuri de conservare a biodiversității zonei în care este amplasat proiectul, prin montarea unor căsuțe pentru păsări, de exemplu, la montarea de contoare electrice pentru fiecare consumator al clădirii, sau la modificări arhitecturale . Alte măsuri care pot fi implementate sunt folosirea a unui număr minim de materiale cu certificare EPD (Environmental Product Declaration), care arată impactul produsului asupra mediului, echiparea clădirii cu un sistem de detecție a scurgerilor de agent frigorific la instalațiile de aer condiționat, montarea de senzori de mișcare pentru iluminat, asigurarea unui număr minim de locuri de parcare pentru vehicule electrice sau pentru car-sharing etc.

Ratingurile BREEAM

Avantajele clădirilor care dețin certificare verde

Certificările clădirilor conform standardelor care atestă sustenabilitatea acestora din punct de vedere al mediului aduc o serie de avantaje pe termen scurt, mediu și lung pentru proprietari, dar și pentru chiriași și pentru comunitatea în care acestea sunt construite.

Eficiența energetică, care se traduce printr-un consum redus de energie și printr-o utilizare mai bună a resurselor, are un impact pozitiv direct asupra costurilor de operare al clădirilor.

Beneficiile asupra calității vieții și a sănătății celor care utilizeaza spațiile: sistemele de ventilație și materialele de construcție nepoluante contribuie la un aer interior mai curat, reducând riscurile de sănătate pentru ocupanți, iar designul clădirilor verzi maximizează utilizarea luminii naturale și asigură un confort termic adecvat, îmbunătățind astfel bunăstarea și productivitatea ocupanților.

Totodată, clădirile verzi promovează utilizarea materialelor regenerabile și reciclarea acestora, iar datorită eficienței energetice și utilizării resurselor durabile, clădirile verzi contribuie la reducerea emisiilor de gaze cu efect de seră.

Din punct de vedere economic, clădirile verzi au o valoare de piață mai mare datorită costuri de operare reduse și beneficiilor aduse ocupanților, și totodată își mențin în timp această valoare. În același timp, ratele de ocupare și de retenție a chiriașilor sunt mult mai ridicate comparativ cu clădiri amplasate în aceleași zone, iar chiriile pe care proprietarii le pot obține pentru astfel de spații sunt superioare.

Un alt aspect important, îl reprezintă accesul la finanțare și costurile mai reduse de împrumut de care clădirile verzi și proprietarii acestora pot beneficia.

Hale și depozite din portofoliul Cushman & Wakefield Echinox care dețin certificarea BREEAM

Cushman & Wakefield Echinox a coordonat procesul de certificare BREEAM Excellent pentru portofoliul de parcuri logistice de aproape 500.000 mp deținute de către eMAG, unul dintre cei mai mari retaileri online din Europa de Est, în România și Ungaria. Certificarea recunoaște performanța ecologică a proiectelor prin implementarea de măsuri de eficiență energetică și de reducere a impactului asupra mediului înconjurător.

Cea mai mare pondere a portofoliului certificat o deține parcul de 245.000 metri pătrați pe care eMAG l-a construit în apropierea autostrăzii A1, București-Pitești. Proiectul de certificare a inclus și parcul Sameday de 23.000 metri pătrați din Chitila, județul Ilfov, precum și cea mai recentă investiție realizată de eMAG, respectiv o facilitate logistică cu o suprafață de 125.000 metri pătrați lângă Budapesta, la Dunaharaszti.

Departamentul de Project Management al companiei Cushman & Wakefield Echinox oferă o gamă largă de servicii de construcție respectiv conducerea, coordonarea și supravegherea proiectelor de amenajarea a spațiilor – birouri, retail, rezidențial, mixed use, industriale și logistice – alături de echipa de proiectare, consultanți și antreprenori, pentru toate etapele principale ale proiectului.

Chiriașii și proprietarii de proprietăți imobiliare sunt din ce în ce mai dispuși să investească în măsuri de eficientizare a spațiilor, în vedere ceritificărilor conform diferitelor standarde, respectiv  BREEAM, LEED sau WELL, chiar dacă acestea implică costuri mai ridicate. Din acest punct de vedere, Departamentul de Project Management a oferit consultanță pentru obținerea de astfel de certificări atât pentru proiecte de birouri, cât și pentru parcuri industriale sau spații de retail.